住宅ローンの繰上返済についてのご質問です。
約9年前に35年ローンで3,000万円を借り入れました。金利は変動金利で0.775%、今のところ変わっていません。住宅ローン減税の期間（10年）がもうすぐ終わることと、金利が上がる可能性が出てきたというニュースを見たので、繰上返済を検討しています。ただ、子どもがまだ中学生で教育費もこれからかかるため、まとまったお金を返してよいか迷っています。繰上返済をした場合のメリットと、借り続けた場合のメリットを教えてください。金利は変わらないものとして考えていただいて結構です。
私、小宇佐がお答えします！
※CBCラジオ「北野誠のズバリ」で2023年2月20日に放送されたテーマを記事にしております。
※ラジオ出演時のFPと本記事で解説するFPが異なる場合があります。ご了承ください。
※ラジオ放送時の法律・税制に基づいておりますので、記事閲覧時と異なる場合があります。ご了承ください。
繰上返済をすると何が変わる？
住宅ローンを繰上返済すると、ローンの期間が短くなり、その分支払う利息も減ります。
今回のケースで、返済開始から10年が経った時点で300万円を繰上返済（期間短縮型）したとすると、原稿での試算では、ローン期間が約3年7か月短くなり、利息は約57万6千円少なくなります。※試算条件により多少異なります。
これだけ聞くと得に思えますが、一概にそうとはいえない面があります。
繰上返済が必ずしも得とはいえない理由
1. 住宅ローンは最も金利が低い借金だから
住宅ローンは借金ですが、最も金利が低い借金でもあります。この方の金利は0.775%です。他のローン、例えばマイカーローン、教育ローン、リフォームローンなどは、低くても1%台後半から3%くらいが目安です。
もし繰上返済で手元のお金が減り、他のローンを組むことになれば、かえってマイナスになってしまいます。
2. 団体信用生命保険（団信）がついているから
ほとんどの住宅ローンには団体信用生命保険（団信）がついています。契約者が万一亡くなった場合に、ローン残高が保険金で金融機関に支払われ、ローンがなくなる仕組みです。保険料は金利に含まれていますが、含まれたうえで低金利の状況です。
最近は、死亡時だけでなく、がんになった場合や、三大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）で一定の状態になった場合にも残高分の保険金が支払われる団信もあります。単独で同じ保障を持とうとすると割高になることが多いため、こうした特約がついている場合は、なおさら繰上返済しないほうがよいといえます。
お金に余裕がある場合はどうする？
住宅ローンの金利が低い状況では、損得だけで考えれば、まとまった資金があれば運用に回すほうが有利になる場合があります。
先ほどの例では、残り25年間で利息が約57万6千円減りました。これは、約0.7%の年率で複利運用した結果とほぼ同じです。仮に年平均2%で25年間運用できたとすると、300万円は約492万円（元本＋約192万円）になります。
ただし、運用は元本割れのリスクがあり、一定の利回りが保証されるものではありません。
繰上返済したお金は戻ってこない
事情でお金が必要になったとき、繰上返済に使ったお金は戻りません。運用や貯蓄に残していれば使うことができます。
実は、老後に住宅ローンが残っていること自体は、それほど問題ではありません。問題は、老後にお金がないことです。特にお子さんの教育費がこれからかかる場合は、なおさらです。人生のマネープランの中で、繰上返済の優先順位は低い部類だと考えてください。
それでも繰上返済したほうがよいのは？
変動金利で、金利が大きく上昇した場合です。繰上返済で利息がかかる元本を減らせば、金利上昇のリスクを抑えられます。
ただし、変動金利が上がるのは、日本全体の金利が上がる状況（賃金の上昇、銀行の定期預金金利の大幅な上昇など）になってからです。
返済が進むほど金利上昇の影響は小さくなる
住宅ローンのしくみ上、最初の10年で利息総額の約半分、20年で約8割をすでに支払うことになります。大まかにいうと、返済開始から15年を過ぎると、金利上昇の影響はかなり小さくなります。
判断のポイント
将来金利が上がったときに返済額や総利息がどう変わるかを計算してみてから、繰上返済を検討しても遅くありません。そのためには余裕資金が必要です。
貯蓄や積立運用をしっかり続けて、いざというときに動ける資金を確保しておきましょう。
住宅ローンや家計についてのご相談は小宇佐・針田FP事務所にお任せください。
