2025年4月の建築基準法改正でリノベーションはどう変わる？4号特例の縮小と確認申請をFPが解説

来年からのリノベーションの規制についてのご質問です。

※CBCラジオ「北野誠のズバリ」で2024年7月1日に放送されたテーマを記事にしております。
※ラジオ出演時のFPと本記事で解説するFPが異なる場合があります。ご了承ください。
※ラジオ放送時の法律・税制に基づいておりますので、記事閲覧時と異なる場合があります。ご了承ください。

2025年4月に何が変わる？

2025年4月に、建築基準法が改正されます。建物の安全性や環境性能を高めることが目的で、「木造平屋建」と「木造2階建」の建物について、建築確認申請に関する規定が変わります。

これまで確認申請が免除されていた、これらの建物の「大規模リノベーション」も、今後は確認申請が必要になります。影響を受ける方は多いと考えられます。

確認申請とは？

施主が計画する建物が、建築基準法に適合しているかを審査してもらう手続きです。建築基準法は、建物の安全性や周囲への影響、敷地の使い方などの最低限の基準を定めた法律で、これに沿っていないと違法建築物になります。

一般的な流れは、次のとおりです。

• 建築会社（設計者）を通じて、施主が建築地の自治体などへ建築計画を申請する
• 確認申請書（建築計画の詳細を記載した書類）を、自治体や指定確認検査機関が審査する
• 問題がなければ「確認済証」が交付され、工事に着手できる

対象範囲はどう広がる？

これまでは「4号特例」により、木造平屋建と木造2階建のリノベーションでは、確認申請が省略されていました（新築の場合は必要です）。多くの住宅が4号特例の対象だったため、比較的自由に工事ができていました。

2025年4月以降は、次のようになります。

• 延床面積200㎡以下の木造平屋建：引き続き、確認申請は省略される
• 延床面積200㎡を超える木造平屋建や、木造2階建：大規模リノベーションで確認申請が必要になる

ここ数年で建築費は大きく上がり、新築がしづらい環境になっています。そのため、新築より注目されていたリノベーションですが、住宅市場への影響は大きいと考えられます。

確認申請が必要になる大規模リノベーションとは？

最も大規模なのは、スケルトンリノベーションです。建物の骨組みだけを残して、他をすべて新しくする工事です。

そのほか、建物全体の間取り変更、床の下地からの張り替え、外壁の張り替え、屋根の葺き替え、階段の位置変更なども、大規模リノベーションに当たります。

一方で、次のような工事は小規模なリフォームとされ、確認申請は不要です。

• クロスやフローリングの張り替え（下地はそのまま）
• キッチンやお風呂の設備交換
• 部分的な間取りの変更
• 外壁や屋根の塗装

確認申請が必要になるとどんな影響がある？

主な影響として、「工期の延長」「建築費の増加」「設計計画の変更（縮小）」の3つが予想されます。

工期の延長と建築費の増加

これまで不要だった申請の手続きが加わるため、工期は全体で1〜2か月ほど延びると想定されます。

また、図面がない古い建物や、無許可で増改築している建物では、現況を把握するために壁や天井をはがして、内部の構造を確認することがあります。その場合は、さらに工期が延びるでしょう。

人件費や事務の経費が増えるほか、新しい基準に合わせて設計を変更する必要があるため、建築費そのものが増える可能性もあります。100万円単位で費用が増えることも、十分に考えられます。

設計計画の変更とセットバック問題

確認申請に通るには、建築基準法に沿った内容の工事にする必要があるため、工事内容に制約が出ます。最も多く想定されるのが、セットバックの問題です。

建物を建てる際は、前面道路の幅が4m以上必要です。4m未満の道路に接する敷地では、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退（セットバック）させて建築する必要があります。

道幅が狭く、塀があって車がぎりぎり通れる道は、よく見かけると思います。そうした敷地で新たに確認申請をするなら、まず塀を撤去し、セットバックした位置に塀を設置し直さなくてはなりません。建物も道路ぎりぎりに建っている場合は、建物の位置そのものが問題になります。

数年以内にリノベーションを考えている方へ

今回の改正は、社会全体で見れば必要な措置だと思います。ただ、施主にとっては負担が増える改正です。

数年以内にリノベーションを考えている方は、一度早めに建築会社や設計士などに相談してみるとよいでしょう。

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