残価設定型の住宅ローン（残クレ住宅ローン）についてのご質問です。
最近SNSで、住宅ローン版の残クレが始まると目にしました。残クレというと車で利用する印象ですが、家にも利用できるようになるということですか？そもそも残クレの仕組みがいまいち理解できていないのですが、家を買うときに利用できるなら、選択肢のひとつとして知っておいて損はないと思います。残クレ住宅ローンについて教えてください。
私、針田がお答えします！
※CBCラジオ「北野誠のズバリ」で2026年6月29日に放送されたテーマを記事にしております。
※ラジオ出演時のFPと本記事で解説するFPが異なる場合があります。ご了承ください。
※ラジオ放送時の法律・税制に基づいておりますので、記事閲覧時と異なる場合があります。ご了承ください。
残クレが、車だけでなく家にも広がるの？
不動産価格の高騰に加え、ここ2〜3年で金利が上昇したことで、不動産を購入するハードルは年々高くなっています。
一昔前は夫が単独で住宅ローンを組むのが一般的でしたが、今は夫婦のペアローンや収入合算も当たり前になりました。直近では住宅ローン利用者の約4割が夫婦2人で借りているとされています。
それでも不動産価格の上昇に追いつかず、以前は主流だった35年返済が40年になり、50年ローンもあります。年々買いにくくなる不動産を、工夫してなんとか買えるようにしている状況です。需要の減少による不動産の下落リスクを抑えたい、という背景もあると思います。
この状況が続くと不動産市場が冷え込み、景気にも悪影響を及ぼします。そこで次の手段として、残クレ住宅ローンが注目されています。
車の残クレの仕組み
「残クレアルファード」と揶揄されることもあり、残クレにはネガティブなイメージを持つ方が多いかもしれません。
仕組みは、ローンを2つに分けて返済する方法です。例えば700万円の車を買う場合、3年後・5年後・7年後などの残価（下取り価格）を設定するところから始まります。
5年後の残価を40％（280万円）と設定した場合は、次のようになります。
- 1階部分：残価の280万円。5年間は金利だけを支払い、元金は減りません
- 2階部分：残りの420万円。元金と利息を支払う通常のローンで、5年後に完済します
5年後には1階部分の残価280万円が残ります。これを一括で支払えば車は自分のものになります。支払えない場合は、売却するか、その残価に対して再度ローンを組むなどの選択になります。
住宅ローンの残価設定型は3種類
この仕組みが住宅ローンにも使われ始めています。私の知る限り、日本には代表的なものが3種類あります。3つとも仕組みが全く違いますので、混同しないようにしたいところです。
1. 住信SBIネット銀行「期日一括返済併用型住宅ローン」
2026年6月1日から取り扱いが始まりました。対象は、東京23区と横浜市・川崎市・大阪市の、担保評価額が1億円以上のマンションで、前年の年収が1,000万円以上の方に限られます。値崩れしにくい物件で、高所得者を対象とした残価設定型住宅ローンです。
仕組みは車の残クレとよく似た2階建て方式です。
- 1階部分：「担保評価額の50％」に相当する元金。利息だけを支払います
- 2階部分：残り半分。元金と利息を支払う通常の住宅ローンです
融資期間は最長35年で、金利は変動・固定から選べます。通常の金利に0.35％が上乗せされるため、金利はどうしても割高になります。
返済額のイメージ
購入価格＝担保評価額が1億円の物件を、変動金利1.3％（0.95％＋0.35％）、35年で借りた場合の概算です。
- 1階部分の支払い：月5万4,200円
- 2階部分の支払い：月14万8,200円
- 合計：月20万2,400円
普通の住宅ローンで1億円を借りると毎月の支払いは29万6,400円です。残価設定型との差額は月額約9万4,000円になります。
通常のローンより毎月の支払いは抑えられますが、35年後に1階部分の元金5,000万円を一括で支払うか、売却するかを選ぶことになります。
値下がりリスクは利用者が負う
売却して5,000万円を下回った場合は、差額を自分で負担しなければなりません（リコース型）。ここが車の残クレとの大きな違いで、値下がりリスクは利用者が負います。都心部のマンションに限定されているのは、このためだと考えられます。
値下がりしにくい物件と高所得者に絞り、月々の負担を抑え、その差額を元手に投資して35年後の一括返済に備える、という今のトレンドをくんだ商品です。
2. 住宅金融支援機構「特定残価設定ローン保険」
昨年末に、国土交通省が今後の普及を進めるとして話題になった仕組みです。住宅金融支援機構が、残価設定型住宅ローンを扱う金融機関向けの保険を用意します。
住信SBIネット銀行との違いは次の2点です。
- 都心のマンションに限らず、戸建て住宅（長期優良住宅）も対象で、年収1,000万円未満でも利用できます
- 残価精算時に売却額が残価を下回っても、その差額は利用者に請求されません（ノンリコース型）。差額は機構の保険でカバーされます
何十年も先の不動産の下取り価格を約束するのは、金融機関にとってリスクが高く、これが理由で残価設定型住宅ローンは普及してこなかった面があります。今回、住宅金融支援機構がその下落分を補う保険を用意することになりました。国が予算をつけているためできる仕組みです。
国策でもあるため、取扱金融機関は今後広がっていくと考えられます。利用を考える際は、各金融機関に最新の取り扱いを確認しましょう。
3. JTI（移住・住みかえ支援機構）の残価設定型住宅ローン
以前から存在する、3つの中で最も実績のある商品です。ほかの2つや車の残クレとは似て非なる、独自の残価設定と返済計画の仕組みで、3つの中では最も柔軟性のある商品だと思います。
よく練られた商品のため簡単には説明できませんが、ほかとの違いは次のとおりです。
- 最初は普通の住宅ローンから始まります（2階建てにはしません）
- 残価設定はあくまでオプションで、毎月の返済が可能ならそのまま払い続けても構いません
- 残価の下落リスクはJTIが負います（ノンリコース型）。JTIが買い取った物件を賃貸にして、家賃収入でマイナス分を補う仕組みです
利用できるのは、JTIと協賛するハウスメーカーまたは工務店で、長期優良住宅の戸建てを購入する方です。利用できる金融機関は、日本住宅ローン・三菱UFJ銀行・楽天銀行の3行です。入り口はある程度絞られますが、エリアは全国で可能です（賃貸市場がないエリアや市街化調整区域は対象外）。
選択肢のひとつとして冷静に考える
SNSでは、この3つが混ざって語られていたり、残クレアルファードのように否定的な意見が多かったりする印象です。
ただ、今の不動産市場、止まらない物価高、円安、今後も続くと見られる金利上昇という背景を考えると、購入方法に様々な選択肢があってよいと思います。
昔のように「住宅ローンは借りられるだけ借りるのが正解」という単純な話ではなくなっています。ご自身でもよく調べ、専門家や周りの意見も聞いたうえで、家を買うのか、買うならどういう方法にするのかを考えてみてください。
住宅ローンや住宅購入についてのご相談は小宇佐・針田FP事務所にお任せください。
