固定資産税についてのご質問です。
この時期になると固定資産税の請求が届きます。これまで何も考えずに払ってきましたが、去年と金額が変わっていない気がします。自宅が古くなれば税金も安くなるイメージでしたが、物価高なども影響するのでしょうか？いずれ実家の固定資産税も私が負担することになるので気になってきました。固定資産税はどのように決まるのか教えてください。
私、針田がお答えします！
※CBCラジオ「北野誠のズバリ」で2024年6月10日に放送されたテーマを記事にしております。
※ラジオ出演時のFPと本記事で解説するFPが異なる場合があります。ご了承ください。
※ラジオ放送時の法律・税制に基づいておりますので、記事閲覧時と異なる場合があります。ご了承ください。
固定資産税はどのように決まる？
毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して、毎年5〜6月ごろに市区町村から請求されるのが固定資産税です。
土地と建物にはそれぞれ、役所が定める「固定資産税評価額」があり、ここに各種の軽減措置を反映した「課税標準額」が決まります。そこに税率（固定資産税1.4％、都市計画税は上限0.3％）をかけた額を負担します。
評価額は3年ごとに見直される
固定資産税評価額は3年ごとに見直されます（評価替え）。評価額は実際の取引価格よりかなり低く、土地は公示価格の7割程度、建物は新築価格の5〜6割程度と言われています。
ただし建物は、構造や床面積、外壁材、屋根の形状、設備などを細かくチェックして評価されるため、一概に5〜6割とは言えません。
建物は古くなるほど評価額が下がる？
一概にそうとは言えません。建物の評価額は「再取得価格」×「経年減点補正率」で求められます。
- 再取得価格：評価する時点で、全く同じ建物を新築する場合にかかる価格です。
- 経年減点補正率：築年数に応じて下がる率です。
たとえば10年前に2,500万円で建てた建物が、今の建築費だと2,800万円かかるとします。これが再取得価格の考え方です。建築費が上がれば再取得価格は上がりますが、補正率は築年数とともに下がります。古くなると評価が下がるのは、主にこの補正率の影響です。
木造は下がり方が早い
補正率の下がり方は、木造か非木造かといった主要構造によって異なり、木造のほうが早く下がります。補正率には下限（0.2）が決まっており、そこまで下がると据え置かれます。
一方で、再取得価格は上昇することが想定されるため、築年数の古い建物は、3年ごとの評価替えで評価額が上がることもあります。ただ、固定資産税は地方税で自治体ごとの取り決めがあり、3年前より高くなる場合は据え置かれることが多いようです。
新築の軽減が終わると税額は2倍に
新築住宅には軽減制度があります。新築後3年間（3階建て以上の耐火・準耐火住宅は5年間）、居住用部分の床面積のうち120㎡までの建物の固定資産税額が2分の1になります。長期優良住宅は、さらに2年延長されます。
この期間が終わる築4年目・6年目・8年目のいずれかのタイミングで、建物の税額が2倍になりますのでご注意ください。
固定資産税を安くする方法はある？
土地や建物の税金を安くする裏技は、残念ながらありません。ただし、自治体が評価を誤っているケースはまれにあります。
- 私道は、公共性があれば税がかからないはずなのに、評価額に含まれていることがある
- 建物の改築（減築）などで評価額が下がる見込みがある
評価額に疑問がある場合は、固定資産税課に相談できます。納税通知書の交付を受けてから3か月以内であれば、不服の申し立てもできます。
相続した実家の固定資産税に注意
実家を相続して空き家になると、税額の負担が増える可能性があります。住宅用地は、200㎡までの部分について土地の固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されていますが、この特例は見直しが進んでいます。
法改正により、これまで対象外だった倒壊の危険がある「特定空き家」に加えて、窓が割れているなどの「管理不全空き家」もこの軽減措置から外れることになりました。
また、京都市では、住民票のない住宅や別荘などに課税する非居住住宅の税（空き家税）を2026年以降に導入する予定とされています。
今後こうした制度が広がれば、多くの方に影響があります。動向に注目しておきましょう。
不動産や税金についてのご相談は小宇佐・針田FP事務所にお任せください。
