家を買うときの頭金についてのご質問です。
いま住宅購入を検討中で、ローンの借り方に悩んでいます。両親からは頭金はなるべく多く出しなさいと言われ、物件を見学した建築会社の人からは頭金は無くても大丈夫と言われました。会社の同僚には、住宅ローン控除があるからあえてたくさん借りた人もいます。何が正解かわからないのですが、みなさんどうされているのでしょうか？
私、針田がお答えします！
※CBCラジオ「北野誠のズバリ」で2022年7月18日に放送されたテーマを記事にしております。
※ラジオ出演時のFPと本記事で解説するFPが異なる場合があります。ご了承ください。
※ラジオ放送時の法律・税制に基づいておりますので、記事閲覧時と異なる場合があります。ご了承ください。
頭金はどのくらい出すもの？
昔は「物件価格の3割以上は頭金」と言われていました。しかし、ここ何年も住宅ローンの低金利が続き、住宅ローン控除の「逆ザヤ」状態も続いていたため、あえて多く借りる人も多くいらっしゃいました。
住宅金融支援機構（フラット35）の調査では、2020年4月〜2021年3月の融資利用者について、次の結果が出ています。
- 注文住宅（建物のみ）：平均物件価格3532.5万円に対して頭金619万円（17.5％）
- 注文住宅（土地と建物）：4397.3万円に対して440万円（10.0％）
- 建売住宅：3495.2万円に対して247万円（7.1％）
- 分譲マンション：4545.2万円に対して758万円（16.7％）
- 中古戸建て住宅：2480.2万円に対して198万円（8.0％）
- 中古分譲マンション：2971.4万円に対して343万円（11.6％）
6種類をまとめると、平均物件価格3570.3万円に対して頭金は434万円（11.8％）です。
平均すると、物件価格の1割ほどが頭金になっているということですね。
頭金ゼロ（フルローン）でも借りられる？
頭金ゼロで借りる方もいらっしゃいます。ただし、頭金を出す人と比べて金利が高くなることがあります。
例えばフラット35は、物件価格の1割以上の頭金を出すかどうかで金利が変わります。放送時点（2022年7月）の金利は、次のとおりでした。
- 頭金1割以上（融資率9割以下）：35年固定で1.51％
- 頭金1割未満（融資率9割超）：1.77％（0.26％高い）
月々の支払額に換算すると、4000万円のローンで毎月約5,163円の差になります。
これはフラット35だけの話ではありません。例えば、借入額が年収の6倍を超えるかどうかで金利が変わる地方銀行もあるなど、各金融機関で頭金の額によって融資条件が異なる場合があります。
低金利とはいえ、頭金を出すことで融資条件が良くなるなら、積極的に考えても良いでしょう。
頭金のほかに諸費用も必要です
住宅購入には、必ず諸費用がかかります。主なものは次のとおりです。
- 仲介手数料
- 固定資産税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 司法書士報酬
- 印紙税
- 事務手数料
- 保証料
- 火災保険料・地震保険料
諸費用は物件価格の5〜10％ほどと言われます。4000万円の物件なら、少なくとも200万円ほどかかる計算です。一般的に、この分は住宅ローンではなく現金で用意する必要があります。
特に、土地と建物を別々に購入する注文住宅では、土地購入時にまず手付金（土地代金の10％が一般的）が必要です。後の融資実行で払い戻しを受けられる場合でも、一旦は現金を用意しなければなりません。
頭金ゼロで住宅を取得できるといっても、貯金ゼロでは住宅購入はできません。
住宅ローン控除の逆ザヤ解消に注意
冒頭で触れた「あえて多く借りる」ロジックの背景は、住宅ローン控除の逆ザヤです。
2021年までに入居した場合、新築後10年間（長期優良住宅などは13年間）、年末の住宅ローン残高の1％が所得税と住民税から控除されました（年間の上限は40万円、長期優良住宅などは50万円）。変動金利が0.4％程度なら、支払う金利よりも税負担の減る額の方が大きくなる状況だったのです。
そのため、控除が終わるまでは頭金を出さずに借りられるだけ借りる方もいらっしゃいました。もちろん、出さなかった頭金は手元に残しておき、控除終了後に繰上げ返済をする必要があります。
しかし、2022年の税制改正で、控除率が1％から0.7％に引き下げられました。年間の最大控除額も、物件の種別ごとに21万円・28万円・31.5万円・35万円になり、以前より少なくなっています。
以前のように「あえてお金を借りた方がお得」というロジックは、基本的にほとんど成立しなくなりました。
住宅ローンの借り方は、ご家庭の状況によって答えが変わります。専門家に相談しながら検討しましょう。
住宅購入や住宅ローンについてのご相談は小宇佐・針田FP事務所にお任せください。
