フラット35についてのご質問です。
最近、周りでフラット35を利用してマイホームを購入したという話を何回か聞きました。近い将来マイホームの購入を考えているので、どのようなものか教えて欲しいです。
私、伊藤がお答えします！
※CBCラジオ「北野誠のズバリ」で2017年10月30日放送されたテーマを記事にしております。
※ラジオ出演時のFPと本記事で解説するFPが異なる場合があります。ご了承ください。
※ラジオ放送時の法律・税制に基づいておりますので、記事閲覧時と異なる場合があります。ご了承ください。
フラット35とは？
フラット35は全期間固定金利の住宅ローンです。
借入期間全てで金利がずっとフラット、つまり平らで変わらずに、最長で35年の返済期間を設定できるということでこういった名前が付けられているようです。
金利がずっと変わらないため、返済計画が立てやすいのがメリットです。
独立行政法人である住宅金融支援機構と民間の金融機関・保険会社・モーゲージバンク等が共同で手がけていますが、民間の金融機関が営利目的で住宅ローン商品を扱っているのに対し、フラット35は国民の住宅普及支援を目的としています。
利用者は住宅金融支援機構から融資を受けますが、借り入れの相談や契約、融資等の手続きは民間の金融機関等が代行します。
また、どの金融機関等を窓口として通すかで金利や手数料が異なり、総支払額に差が出ます。
2017年に制度が変わった
2017年の10月1日以降の申込分から少し制度が変わりました。
先ほどお話をした内容については特に変更はないのですが、フラット35に付随する団体信用生命保険（いわゆる団信）について変更がありました。
これは、フラット35を借りている人がお亡くなりになった場合などに、その時点の住宅ローン残高が全てなくなるようにしてくれる保険です。
一般的に、金融機関で住宅ローンを組もうとする場合、原則として団信への加入が条件となります。
加入に際しては健康状態の告知などが必要ですが、状態によっては加入できず、それが理由で住宅ローンを組めないということも起こり得ます。
この団信ですが、フラット35では任意加入のため、加入してもしなくても良いということです。
ただ、大きな金額の借入ですので、ほとんどの方は何かしら保険の確保はします。
保険としては、この団信で加入する場合と、年齢などによっては団信としてではなく、民間の生命保険商品の方が優位の場合もあるため、その場合は別途ご自身で保険に加入する場合もあります。
なお、フラット35の団信については、以下の変更が今年の10月にありました。
- 保障内容の見直し
- 特約料の支払い方法の変更
- 特約料率の引き下げ
保障内容の見直しとは？
フラット35の団信の保障内容には、今年の9月までの申込の場合は「死亡・高度障害」を保障するものと、「死亡・高度障害・三大疾病」を保障するものがありました。
それが10月以降の申込では、「死亡・高度障害」が「死亡・身体障害」へ、「死亡・高度障害・三大疾病」が「死亡・身体障害・三大疾病・介護」へそれぞれ保障内容が変わりました。
つまり、支払要件が広がったということです。
特約料の支払い方法の変更とは？
今年の9月までの申込は年に1回、その時点の借入額に応じた特約料を支払う必要があり、借入残高の多い最初のうちは特約料負担も大きく、その支払いが年に1度やってくるといったものでした。
それが今年の10月以降は毎月のローン返済額に組み込まれることになったため、最初のうちの特約料負担もかなり抑えられるようになり、支払いが年に1度やってくるということもなくなりました。
特約料率の引き下げとは？
今年の9月までの申込の場合は、「死亡・高度障害」の保障で年率で0.358%でしたが、10月以降は0.28%となり、約0.08%引き下げられました。
これは、例えば3,000万円を35年の元利均等返済で借りた場合、現在の基準になる金利をもとに計算しますと10月以降の方が35年間で約35万円支払いが少なくて済みます。
また、「死亡・身体障害・三大疾病・介護」の保障に加入の場合は、「死亡・身体障害」の保障の金利に＋0.24%の金利の上乗せになります。
何か注意点は？
既に10月に入っていますので、これから申込をする場合は変更後の制度の適用になります。
実は、団信では内容が良くなった半面、その他で一部縮小されたものがあります。
それは、金利の優遇幅です。
対象となる物件について、「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」という項目について、所定の基準を満たしていると、「フラット35S」といって、一定期間金利の優遇が受けられるものがあります。
この金利の優遇期間については物件の基準の状況により10年または5年となりますが、優遇幅は9月までの申込は0.3%でしたが、10月以降は0.25%となりました。
それでも、先ほどの団信に加入するという前提であればトータルでは10月以降の方が条件が良くなっています。
フラット35も含め、住宅ローンを取り巻く制度は定期的に変更になることが慣習ですので、その時点での制度等をしっかり確認した上で進めて頂きたいですね。
フラット35や団信、マイホームについて、詳しく知りたい方は小宇佐・針田FP事務所にご相談ください。
