不動産の登記義務化、住所変更でも必要？相続登記との違いとスマート変更登記をFPが解説

不動産登記の義務化についてのご質問です。

最近ニュースで、不動産登記に新しいルールができ、所有者は住所変更を届け出ないと罰則が始まると見ました。本当ですか？数年前に実家の土地と建物を相続し、今は空き家になっています。今後私が引っ越しをしたら、登記をし直さないといけないのでしょうか？

針田

私、針田がお答えします！

※CBCラジオ「北野誠のズバリ」で2026年4月20日に放送されたテーマを記事にしております。
※ラジオ出演時のFPと本記事で解説するFPが異なる場合があります。ご了承ください。
※ラジオ放送時の法律・税制に基づいておりますので、記事閲覧時と異なる場合があります。ご了承ください。

不動産登記の義務化は、以前から始まっていたのでは？

2021年の不動産登記法の改正により、2024年4月1日から「相続登記の義務化」が始まっています。不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければならず、正当な理由なく怠ると、最大10万円の過料の対象になります。

針田

2024年4月より前に相続した不動産も対象で、2027年3月末までに登記を済ませる必要があります。

正当な理由としては、相続人が非常に多くて戸籍の収集が進まない場合、遺言の有効性などで争いがある場合、相続人自身が重い病気の場合などが考えられますが、最終的には法務局の登記官の判断になります。

ペナルティの運用には不透明な点もありますが、いきなり過料というわけではなく、未登記の所有者にはまず通知が届き、その後に過料という流れになるとされています。

所有者が分からない、または連絡がつかない不動産は、日本の国土の約4分の1にのぼるとされています。管理が行き届かないだけでなく、災害後の復興でも問題になります。実際に、東日本大震災の高台移転のための用地買収で所有者不明の土地があり、計画が年単位で遅れた例もあります。

針田

これまで登記が義務ではなかったことの弊害であり、所有者の方には急な話ですが、必要な見直しといえます。

相続登記には、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本が必要です。何代にもわたって相続人が分散している場合は、手続きが大変になります。

期限までに登記が難しい場合は「相続人申告登記」という制度を利用できます。相続人が単独で申し出ることができ、正式な相続登記ではありませんが、申出をしておけば過料を免れることができます。

針田

ただし根本的な解決にはなりませんので、いつかは相続登記まで済ませておくのが望ましいです。

また、2026年2月からは「所有不動産記録証明制度」が始まりました。ご本人またはその相続人が、全国の所有不動産を一覧にして証明してもらえる制度で、利用方法は法務局にお問い合わせください。

「住所・氏名の変更登記」が義務化されました。登記された所有者の連絡先が分からないままでは、前述の問題は解決しないためです。

住所や氏名が変わった日から2年以内に変更登記をする必要があり、正当な理由なく怠ると最大5万円の過料の対象になります。

2026年4月1日より前に変更があった場合も対象で、2年間の猶予があります。2028年3月末までに変更登記を済ませましょう。

そうした負担を減らすため、「スマート変更登記」が同時に始まりました。氏名・住所・生年月日・メールアドレス（任意）などを「検索用情報」として事前に法務局へ申し出ておくと、住所変更のたびに申請をしなくても、法務局が職権で変更登記をしてくれる制度です。

運用としては、法務局が定期的に住民基本台帳ネットワークで異動情報を確認し、変更登記が必要な場合は本人に確認したうえで登記します。

これから不動産を取得する場合：登記申請書に検索用情報（住所・氏名など）を記入します。
すでに不動産を所有している場合：オンラインなら法務局の「かんたん登記申請」から必要事項の入力と本人確認書類のアップロードを、書面なら管轄の法務局で手続きをします。複数の不動産をお持ちの場合は、どこか1か所でまとめて申し出ることができます。