家を買うときの頭金についてのご質問です。
いま住宅購入を検討中で、ローンの借り方に悩んでいます。両親からは頭金はなるべく多く出しなさいと言われ、物件を見学した建築会社の人からは頭金は無くても大丈夫と言われました。会社の同僚は、住宅ローン控除があるからあえてたくさん借りたそうです。何が正解かわからないのですが、みなさんどうされているのでしょうか？
私、小宇佐がお答えします！
※CBCラジオ「北野誠のズバリ」で2022年7月25日に放送されたテーマを記事にしております。
※ラジオ出演時のFPと本記事で解説するFPが異なる場合があります。ご了承ください。
※ラジオ放送時の法律・税制に基づいておりますので、記事閲覧時と異なる場合があります。ご了承ください。
頭金はみなさんどのくらい出している？
昔は「物件価格の3割以上は頭金」と言われていました。しかし、ここ何年も住宅ローンの低金利が続き、住宅ローン控除の「逆ザヤ」状態も続いていたため、あえて借りる方も多くいらっしゃいました。
住宅金融支援機構（フラット35）の調査では、2020年4月〜2021年3月の融資利用者について、次の結果が出ています。
- 注文住宅（建物のみ）：平均物件価格3532.5万円に対して頭金619万円（17.5％）
- 注文住宅（土地と建物）：4397.3万円に対して440万円（10.0％）
- 建売住宅：3495.2万円に対して247万円（7.1％）
- 分譲マンション：4545.2万円に対して758万円（16.7％）
- 中古戸建て住宅：2480.2万円に対して198万円（8.0％）
- 中古分譲マンション：2971.4万円に対して343万円（11.6％）
6種類をまとめると、平均物件価格3570.3万円に対して頭金は434万円（11.8％）です。
平均すると、頭金は1割ほどということですね。
フルローンだと金利が高くなる？
頭金ゼロ（フルローン）の方もいらっしゃいますが、頭金を出す人と比べて金利が高くなることがあります。
フラット35では、物件価格の1割以上の頭金を出すかどうかで金利が変わります。放送時点（2022年7月）の35年固定金利は、頭金1割以上で1.51％、1割未満で1.77％と、0.26％の差がありました。4000万円のローンなら、月々の支払いで約5,163円の差になります。
他の金融機関でも同様で、例えば借入額が年収の6倍を超えるかどうかで金利が変わる地方銀行もあります。
頭金を出すことで融資条件が良くなるなら、積極的に考えても良いと思います。
諸費用は現金で用意が必要です
住宅購入には、頭金とは別に諸費用がかかります。主なものは次のとおりです。
諸費用は物件価格の5〜10％ほどと言われ、4000万円の物件なら少なくとも200万円ほどです。一般的に、この分は住宅ローンではなく現金で用意します。
土地と建物を別々に購入する注文住宅では、土地購入時にまず手付金（土地代金の10％が一般的）も必要です。後の融資実行で払い戻しを受けられるとしても、一旦は現金を用意しなければなりません。
頭金ゼロで住宅を取得できても、貯金ゼロでは購入できません。ご注意ください。
住宅ローン控除の「逆ザヤ」が解消されました
同僚の方のように「あえて多く借りた」人が多かった理由は、住宅ローン控除の逆ザヤです。
2021年までに入居した場合、新築後10年間（長期優良住宅などは13年間）、年末の住宅ローン残高の1％が所得税と住民税から控除されました（年間の上限は40万円、長期優良住宅などは50万円）。変動金利が0.4％程度なら、支払う金利よりも税負担の減る額の方が大きくなります。
そのため、控除が終わるまでは頭金を出さず、借りられるだけ借りる方も多くいらっしゃいました。
しかし、2022年の税制改正で、控除率は1％から0.7％に引き下げられました。さらに、年間の最大控除額も物件の種別ごとに21万円・28万円・31.5万円・35万円となり、以前より少なくなっています。
以前のように「あえてお金を借りた方がお得」というロジックは、基本的にほとんど成立しません。
住宅ローンの借り方は、ご家庭の状況によって答えが変わります。専門家に相談しながら検討しましょう。
住宅購入や住宅ローンについてのご相談は小宇佐・針田FP事務所にお任せください。
