実家の相続と空き家についてのご質問です。
まだ先の話ですが、実家の相続が心配です。私は実家を離れて暮らしており、一人っ子なので、基本的には私が実家を相続することになります。ただ、今の暮らしがあるため、実家に戻る予定はありません。そうなると、相続した後は空き家になってしまい、維持管理をやっていけるのか不安です。空き家は増えていると聞きますが、何か対策はあるのでしょうか？
私、針田がお答えします！
※CBCラジオ「北野誠のズバリ」で2024年3月4日に放送されたテーマを記事にしております。
※ラジオ出演時のFPと本記事で解説するFPが異なる場合があります。ご了承ください。
※ラジオ放送時の法律・税制に基づいておりますので、記事閲覧時と異なる場合があります。ご了承ください。
今、空き家はどのくらいある？
空き家の数は、5年に1回行われる総務省の「住宅・土地統計調査」で公表されます。放送当時の直近は、2018年10月1日時点のデータでした。
- 総住宅数：6,240万7千戸
- 居住世帯のある住宅：5,361万6千戸（85.9％）
- 居住世帯のない住宅：879万1千戸（14.1％）
- そのうち「空き家」：848万9千戸
日本の総住宅数に占める空き家率は13.6％で、前回（2013年）から0.1ポイント増えました。緩やかではありますが、空き家は増加傾向にあります。
（2024年9月に公表された2023年の調査では、空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％と、いずれも過去最高になっています）
空き家にもいろいろな種類がある
2018年の調査での内訳は次のとおりです。
- 賃貸用の住宅：432万7千戸（空き家の50.9％）
- 売却用の住宅：29万3千戸（同3.5％）
- 別荘などの二次的住宅：38万1千戸（同4.5％）
- その他の住宅：348万7千戸（同41.1％）
「その他の住宅」とは、賃貸用・売却用・別荘のいずれにも当たらない住宅です。転勤や入院などで長期間不在の住宅や、取り壊す予定の住宅などが含まれます。
つまり、維持費の負担ばかり残る、いわゆる「負動産」になってしまう可能性がある物件です。実家の相続では、よくある話です。
空き家の維持費は大きい
空き家には、固定資産税、火災保険、草取りなどの管理費がかかります。
固定資産税は6倍になることも
2023年12月に「改正空き家対策特別措置法」が施行され、これまで以上に空き家の管理が求められるようになりました。
住宅が建っている土地の固定資産税は、住宅用地の特例によって、最大で6分の1にまで軽減されています。
法改正により、従来の「特定空き家」（倒壊の危険がある空き家など）に加えて、その前段階の、壁や窓が破損するなどした空き家も「管理不全空き家」として市区町村の指導の対象になりました。指導に従わず勧告を受けると、固定資産税の軽減が受けられなくなります。
土地の固定資産税が最大で6倍になるわけですから、維持費の負担は大変です。
空き家は火災保険も高くなる
空き家は維持管理が行き届いていない可能性があり、さまざまなリスクが高くなるため、火災保険料も高くなります。
私たちが通常加入している火災保険は、専用住宅（住居としてのみ使う住宅）か併用住宅（店舗などが併設された住宅）のどちらかで、いずれも住居として使われる「住宅物件」であることが前提です。空き家になると「一般物件」という扱いになり、保険料はおおよそ1.5倍程度になります。
では、空き家であることを黙っていればよいかというと、そうはいきません。事故が起きたときの鑑定調査で発覚し、保険金が適正に支払われなくなるおそれがあります。
火災保険には通知義務があり、住居の使用状況が変わったときは、遅滞なく保険会社へ通知する必要があります。空き家を相続した方は特に注意してください。
国に引き取ってもらう制度はある？
2023年4月27日に始まった「相続土地国庫帰属制度」があります。相続した土地を、一定の条件のもとで国に引き取ってもらえる制度です。
ただし、利用には条件があります。
- 更地であること
- 抵当権や地上権、賃借権などの権利が設定されていないこと
- 隣地との境界が明らかであること
- ほかにも、十数項目の要件を満たすこと
更地が前提なので、まず空き家の解体が必要です。解体費の相場は坪5万円程度とされ、35坪の家なら180万円前後、建物の滅失登記を含めると合計で200万円ほどが目安です。
さらに、申請には審査手数料（1万4,000円）と、10年分の土地管理費相当の負担金（原則20万円）などがかかります。
タダで引き取ってもらえるわけではないので、あくまで最終手段と考えましょう。建物付きのまま売却できれば、いちばん理想的です。
売却したときの税金は？
売却額が取得費を上回ると、その差額は利益とみなされ、譲渡所得税がかかります。所有期間が5年を超える不動産なら、税率は約20％（所得税15％、住民税5％。復興特別所得税を除く）です。
問題は「取得費」です。実家の相続の場合、親が当時いくらで購入したのか分からないことが多いと思います。取得費が不明な場合は、売値の5％が取得費とみなされるため、95％が利益として扱われ、税金面でかなり不利になります。
空き家の3,000万円特別控除
そこで、所定の条件を満たすと、売却益から最高3,000万円を差し引ける「空き家特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）」があります。3,000万円以下で売却した空き家なら、譲渡所得税がかからないことになります。
主な条件は次のとおりです。
1. 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
2. 戸建て住宅であること（区分所有の分譲マンションなどは対象外）
3. 相続の開始直前に、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと（親が一人で住んでいたこと）
4. 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
5. 相続のときから譲渡のときまで、事業用・貸付用・居住用に使われていないこと
6. 譲渡価格が1億円以下であること
7. 親子や夫婦など、特別の関係がある人に売ったものでないこと
このほか、建物を耐震リフォームして売るか、建物を取り壊して更地で売ることも必要です。なお、この特例は2027年12月31日までの譲渡が対象です。
小規模宅地等の特例も確認を
相続した土地の評価額を最大8割減らせる「小規模宅地等の特例」もあります。ただし、同居していたなど一定の要件があり、離れて暮らす方の実家には当てはまらないこともあります。
自分がどの制度を使えるのか、早めに確認しておくことをおすすめします。
相続や不動産についてのご相談は小宇佐・針田FP事務所にお任せください。
