相続した実家（空き家）の売却についてのご質問です。
56歳の主婦です。実家の父が亡くなり、母は12年前に亡くなっていて、兄弟もいないため、相続人は私一人です。相続税が発生することが分かり、葬儀社から紹介された税理士さんに手続きをお願いしました。実家は処分するつもりだと伝えたところ、相続した空き家の売買は特別なので、不動産会社は葬儀社から紹介してもらったほうがよいとアドバイスされました。通常の家の売買と、相続した空き家の売買では違うところがあるのでしょうか？気をつけることがあれば教えてください。
私、小宇佐がお答えします！
※CBCラジオ「北野誠のズバリ」で2026年1月26日に放送されたテーマを記事にしております。
※ラジオ出演時のFPと本記事で解説するFPが異なる場合があります。ご了承ください。
※ラジオ放送時の法律・税制に基づいておりますので、記事閲覧時と異なる場合があります。ご了承ください。
相続した空き家の売却、気をつける4つのポイント
- ①相続登記を先に行う
- ②税金について確認する
- ③焦って売らない
- ④解体する場合はタイミングに気をつける
①相続登記を先に行う
相続登記とは、不動産の名義をお父様からご自身に変更する手続きです。名義変更が済んでいないと、売却の契約ができません。売却を考えているなら、まず相続登記を優先しましょう。
相続登記は2024年4月から義務化されました。相続を知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
②税金について確認する
古い家の売却でも、利益が出れば譲渡所得として所得税・住民税がかかる可能性があります。譲渡所得は「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用」で計算します。
購入した金額より低く売れれば、利益がないので課税されません。問題は、購入した金額が分からない場合です。
購入価格が不明な場合
購入価格が分からない場合は、売却価格の5％を取得費とすることができます（概算取得費）。残りの95％が利益となり、課税対象の金額が大きくなってしまいます。
例えば2,000万円で売れた場合、1,900万円から譲渡費用を引いた金額に課税されることになります。
3,000万円の特別控除
相続した空き家には、「3,000万円特別控除」という大きな優遇制度があります。売却して利益が出ても、最大3,000万円までは税金がかからないという制度です。主な条件は次のとおりです。
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 売るまでの間、居住や賃貸、事業に使わない
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であるなど、建物や被相続人の居住状況に関する要件を満たす
「もったいないから」と賃貸に出すと、控除が使えなくなります。細かな要件は、税理士や税務署でご確認ください。
③焦って売らない
早く売ろうとすると、複数の不動産会社に査定を依頼するのが難しくなります。1社だけだと、その査定額が適正かどうか判断できません。できれば、最低でも3〜4社に声をかけることをおすすめします。
葬儀社から紹介してもらったほうがよいという意図は？
相続登記や空き家の税金、特別控除などをきちんと把握し、手続きに慣れている不動産会社に頼んだほうがよい、という意味だと思います。登記のアドバイスがもらえなかったり、売却の時期をまったく意識しない業者だったりすると、不利益が生じるおそれがあります。
自分で進める自信がない場合は、相続に詳しく手慣れた不動産会社や、信頼できる専門家を選びましょう。
④解体する場合はタイミングに気をつける
更地にして売る条件で売却が決まったあとなどに、自分で解体する場合の注意点です。
建物がある土地は固定資産税が安くなる特例がありますが、更地にすると特例が外れ、固定資産税が最大6倍に上がることがあります。
ポイントは、1月2日以降に解体することです。1月1日時点で建物があれば、その年の固定資産税は安いままです。年末に急いで解体すると、翌年から税金が跳ね上がります。
まとめ
- まず相続登記を済ませる
- 特別控除の期限と条件を確認する
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 解体は1月2日以降を意識する
売却のタイミングを考えながら、詳しい不動産会社や専門家に相談して進めましょう。
相続や不動産についてのご相談は小宇佐・針田FP事務所にお任せください。
