駐車場経営についてのご質問です。
親が高齢になり、いずれは実家や畑などの不動産を相続することになります。自分の代になったら土地活用をしたいと考えていて、アパートなどの建物はリスクが大きいので、まずは手頃な駐車場経営が良いかなと思っています。駐車場経営には、免許や届出などは必要でしょうか。税金や維持費なども気になるので、注意点があれば教えてください。
私、針田がお答えします！
※CBCラジオ「北野誠のズバリ」で2024年11月25日に放送されたテーマを記事にしております。
※ラジオ出演時のFPと本記事で解説するFPが異なる場合があります。ご了承ください。
※ラジオ放送時の法律・税制に基づいておりますので、記事閲覧時と異なる場合があります。ご了承ください。
駐車場経営に届出は必要？
駐車場法では、一定の規模以上の「一般公共用」の路外駐車場を経営する場合に、届出が必要とされています。自治体の都市計画などによって基準に差はありますが、目安は次のとおりです。
- 車を停めるスペース（駐車マス）の面積の合計が500平方メートル以上
- 不特定多数の人が利用する、時間貸しの駐車場（コインパーキングや立体駐車場など）
この500平方メートルには、車路などは含まれず、駐車マスだけの面積で数えます。普通車1台分を幅2.5m×奥行き5〜6m程度とすると、約34台から40台を超えるくらいの規模です。
反対に、月極駐車場や、建物に付随して関係者しか使えない駐車場は、「一般公共用」にはあたりません。
届出が必要な場合の制限は？
駐車場の構造や設計に制限があります。例えば、次のような場所には出入り口を設けられません。
- 交差点の側端や道路の曲がり角から5m以内
- 横断歩道の前後5m以内
- 幼稚園や小学校などの出入り口から20m以内
- 幅員6m未満の道路
このほか、バリアフリー用の駐車スペースの確保や、場内の構造（車路の幅など）にも基準があります。
これらを満たしたうえで、役所に「路外駐車場設置届出書」などの必要書類を提出します。営業開始後には、駐車場の名称や管理者の氏名、使用時間、料金などを定めた管理規程の届出も必要です。その後、書類審査や警察署への照会、現地確認が行われ、ここまでに1〜2か月程度かかるようです。
大型の駐車場になると手続きは大変ですが、個人で行う方は多くありません。
相続をきっかけに始める場合は？
500平方メートル未満であれば、基本的に届出は不要です。実家の相続などをきっかけに始める場合は、届出が不要なケースが多いと思われます。それよりも、税金面を気にしておくことをおすすめします。
駐車場経営にかかる税金は？
主な税金は、固定資産税・都市計画税・消費税・事業税・所得税の5つです。
固定資産税と都市計画税
毎年、土地と償却資産（アスファルト舗装や看板など）に対してかかります。土地の固定資産税は、課税標準額に標準税率1.4％をかけて計算します。これに加えて、都市計画税が最大0.3％かかる地域もあります。
ここで注意したいのが、駐車場には住宅用地の特例（200平方メートルまでは固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1など）がないことです。思っていたより高いと感じる方が多くいらっしゃいます。
相続した実家を解体して駐車場にする場合、固定資産税が最大で6倍になることも考えられます。
消費税
課税売上高が1,000万円を超えると、課税事業者になります。大規模な駐車場経営では関係してくるでしょう。
所得税
所得の分類が少し複雑で、運営形態によって、不動産所得・事業所得・雑所得のいずれかになります。国税庁の考え方では、自己の責任において他人の物を保管する場合は事業所得または雑所得、そうでない場合は不動産所得に分類されます。
- 場所だけを貸している月極駐車場：不動産所得
- コインパーキング：事業所得または雑所得
- 運営会社に一括借上げしてもらい、固定の賃料を受け取る場合：不動産所得
青色申告の特別控除
事業的規模と認められると、青色申告特別控除（最大65万円。電子申告などの要件があります）が使えます。賃貸アパートでは「5棟10室」が目安ですが、駐車場の場合はおおむね50台以上といわれています。
税金の判断が難しいケースもあるため、税理士に相談しながら始めることもおすすめします。
相続や土地活用についてのご相談は小宇佐・針田FP事務所にお任せください。
