住宅ローンの変動金利についてのご質問です。
最近、住宅ローンの金利が高くなるとよく耳にします。我が家は3年前にマイホームを購入したばかりで、金利が低いという理由で変動金利を選びましたが、仕組みはよく理解していません。変動金利の仕組みを教えてください。
私、針田がお答えします！
※CBCラジオ「北野誠のズバリ」で2023年1月23日に放送されたテーマを記事にしております。
※ラジオ出演時のFPと本記事で解説するFPが異なる場合があります。ご了承ください。
※ラジオ放送時の法律・税制に基づいておりますので、記事閲覧時と異なる場合があります。ご了承ください。
2023年1月、住宅ローン金利は上がった？
固定金利は軒並み上がりました。10年固定型を例にとると、主要な金融機関ではほぼ1％を超える水準になっています（放送当時の水準で、金融機関や月により上げ幅は異なります）。
原因は、2022年12月の日銀の金融政策決定会合で、長期金利の変動幅を、それまでの±0.25％程度から±0.5％程度へ拡大することが決まったためです。金融緩和を続ける姿勢に変わりはありませんが、事実上の利上げと捉えることもできます。
変動金利はどうだった？
変動金利は、1月に入っても据え置きか引き下げという状況でした。変動金利の元になるのは長期金利ではなく短期金利で、当時は日銀のマイナス金利政策が維持されていたため、今回の影響はなかったのです。
日銀が目指す「持続的な物価上昇2％」、つまり賃金上昇、需要拡大、物価上昇のサイクルが長く続けば、その先に金融緩和の解除や変動金利の上昇があると考えられます。ただ、それはまだ数年先という見方が多い状況でした。
（2026年時点では、日銀は2024年にマイナス金利を解除しており、変動金利も上昇局面に入っています）
そのうえで、仕組みを理解してローンを利用することが大切です。
変動金利の仕組みは？
変動金利は、その名のとおり借入後も金利が見直されます。多くの金融機関では見直しは半年ごとです。3年前に借りた方なら、これまでに5回ほど見直しがあった計算になります。
5年ルールとは？
金利が見直されても、毎月の返済額は5年間変わらないようにする決まりです。
金利自体は5年間で計10回見直されますが、その間に金利がどう動いても、月々の返済額は変わりません。金利が上がっても支払いが変わらないことに違和感があるかもしれませんが、そういう仕組みです。
125％ルールとは？
5年後に返済額を見直す際、増える場合でも直前の返済額の125％までしか増やさない、という決まりです。毎月10万円返済していた方なら、12万5,000円までしか増えません。
この2つのルールは、必ずしもお得な制度ではありません。
注意点は？
金利が上がれば本来は返済額も増やさなければならないところ、5年ルールで据え置いているだけで、増えた利息の支払いが免除されるわけではありません。その分、元金の減りが遅くなります。
例えば4,000万円を金利0.5％・35年で借りると、年間の返済額は約125万円です。1年目の内訳は、元金が約84％（約105万円）、利息が約16％（約20万円）です。金利が変わらなければ、2年目は元金が約85％、利息が約15％と、徐々に利息の比率が下がっていきます。住宅ローンは最初に利息を多く払うと言われるのは、このためです。
しかし金利が上がると、返済額は据え置きなので、その分利息の比率が高まり、元金の減りが遅くなります。極端な利上げがあれば、「未払い利息」が発生し、35年後にローンが残ることもあり得ます。
変動金利を選ぶ方は、ある程度資金に余裕を持っておくことが大切です。
住宅ローンや家計の見直しについてのご相談は小宇佐・針田FP事務所にお任せください。
