住宅ローンの借り換えについてのご質問です。
住宅ローンの借り換えを考えています。10年ほど前に組んだ住宅ローンなのでそろそろ優遇期間が終わり毎月の支払額が上がることになります。最近は金利がかなり低くなっているようなので､この機会に借り換えたいのですが、とにかく金利が低いものを選べばいいのか､他に気を付けることがあるのか、判断基準がいまいち分かりません。どのように考えればいいのか教えていただけると助かります。
私、小宇佐がお答えします！
※CBCラジオ「北野誠のズバリ」で2018年8月27日放送されたテーマを記事にしております。
※ラジオ出演時のFPと本記事で解説するFPが異なる場合があります。ご了承ください。
※ラジオ放送時の法律・税制に基づいておりますので、記事閲覧時と異なる場合があります。ご了承ください。
住宅ローンの借り換えをする理由は？
例えば住宅金融支援機構のフラット35Sという住宅ローンは、耐震性などの基準を満たすと最長で10年間、本来の金利から優遇金利を引いてくれます。一定期間の値引きみたいなものですね。10年近く前だと最大で基準金利から1％優遇してくれる時期もありました。
その優遇期間が終わるといわゆる「値引き」は無くなりますので本来の基準金利で払っていくことになります。つまり一定期間が経ったら上がるのではなく、値引き期間の終了、と言ったところですね。
ちなみに基準金利は10年ほど前だと2％後半から3％程度でしたので、今の金利と比べるとかなり高い水準になっています。
そんな高い金利で払うのであれば、見直そう、と考えるのも当然ですね。
借り換えの注意点
まず借り換えにはコストが掛かるということを意識してください。
一般的には保証料で2.16％、登録免許税で0.4％の合わせて2.56％程度の費用が発生します。
(保証料ゼロと謳っていてもほぼ同額の事務手数料を取るローンもあるので注意)
(保証料は金利に＋0.2％上乗せする払い方もある)
また司法書士にかかる登記関連費用が10万～20万円くらい別途掛かります。
例えば2000万円の額を借り換えようとすると少なく見ても60万円以上の費用が掛かることになります。この費用を含めてもトータルで支払額が下がるのであれば借り換えても良いです。
現状よりかなり低い金利のローンでないと借り換えない方が良いということですね。
金利差がどのくらいあれば借り換えした方がいい？
目安となる基準がありまして「ローンの残りが1000万円以上、残りの返済期間が10年以上、そして金利差が1％以上」であれば借り換えてもメリットがあります。
10年前に35年ローンで2000万円とか3000万円借りた人であれば普通に対象となりますので、あとは金利差が大きいローンを見つけられれば借り換えを検討しても良いですね。
10年ほど前のフラット35の優遇金利が終わると低めに見ても金利が2.5％くらいにはなります。ですので金利1％くらいのローンに借り換えれば十分にメリットは出ます。
今は変動金利だと0.6％前後のものも多いので借り換えのインパクトはかなりありますね。
10年前の住宅ローンと今のローンで金利以外の違いは？
一般的に住宅ローンには団体信用生命保険(団信)というものが付いています。
これはローンの名義者が万が一亡くなったり高度障害状態になった場合は、ローンの残債は払わなくて良くなりますよ、という保険です。
最近はこの保障範囲が広いものが出てきており、例えばガンと診断されたらローンが無くなるものや急性心筋梗塞や脳卒中などでの治療が一定期間続く場合は同じくローンが無くなるものなどが出てきています。
こういったものを付ける場合は、普通の生命保険加入と同じように健康告知が必要だったり、コストとして金利が上乗せになったりと注意点もありますが、きちんと把握して入れば心強いですよね。
特にガンの団信は金利上乗せが一般的には0.1％程度と低く適用も「診断されたら」と言うものなので特におススメです。
このあたりは少し前の住宅ローンには付けられないものが多かったので借り換えのメリットと言えますね。
返済期間の再検討もおすすめ
借り換えと言うと今までは残りの返済期間そのままの設定でローンを入れ替えることが多かったのですが、最近では借り換え時に期間を長くすることを認める金融機関も出てきています。
長くすると利息負担が多くなりデメリットになりそうですが、長くすることで毎月の返済額が抑えられ、お子さんの学費や親御さんの介護費用などで家計が苦しい家庭にとっては助かる面もあります。
そもそも(借り換えによって)金利が低くなり、団信などの保障面も充実させることができれば、デメリットばかりでないケースも出てきます。
ここまで考えると比較するのが少しややこしくなってくるので､まずは専門家にご相談されることをおススメします。
ローンの借り換えについて、詳しく知りたい方は小宇佐・針田FP事務所にご相談ください。
