家を売った時の税金についてのご質問です。
事情によりマイホームを売る予定となりました。もう話はある程度まとまっているのですが、思っていた以上に高い金額で売れることになりそうです。それで、高く売れることは良いのですが、結構な税金がかかるのではないかと心配しています。売ったお金の中から支払えば良いとは思うのですが、どのような税金がかかるのかを教えて欲しいです。
私、伊藤がお答えします！
※CBCラジオ「北野誠のズバリ」で2022年5月2日放送されたテーマを記事にしております。
※ラジオ出演時のFPと本記事で解説するFPが異なる場合があります。ご了承ください。
※ラジオ放送時の法律・税制に基づいておりますので、記事閲覧時と異なる場合があります。ご了承ください。
家を売るときに税金はかかる？
ほとんどの人にとって家を売却することは、人生でそう何回もあることではないと思います。
家を売却する時には色々な形で税金がかかることになります。
印紙税
買主が見つかると売買契約を結ぶことになります。
この時点でかかるのが印紙税です。
売買契約書に売主と買主それぞれが署名、捺印をし、収入印紙を貼付して割印をすることで納税したとみなされます。
印紙税は売買代金に応じて決まりますが、例えば1000万円超5000万円以下の場合は通常2万円、5000万円超1億円以下の場合は通常6万円となっております。
ただ、2024年3月31日までに作成された契約書については税額が軽減される優遇制度があり、先ほどの2万円の部分は1万円、6万円の部分は3万円となっています。
消費税
不動産の売却時には色々な諸費用がかかるのですが、それぞれについて消費税がかかることになります。
不動産会社へ支払う仲介手数料、住宅ローンが残っている場合には金融機関に支払う全額繰上返済手数料、司法書士へ支払う抵当権抹消登記費用などです。
例えば、仲介手数料は上限として「（売却価格×3%+6万円）＋消費税」となっています。
売却価格が3,000万円なら、3,000万円×3%+6万円の96万円に加え、消費税10％分の96,000円がかかることになります。
所得税や住民税
不動産の売却で結局一番大きな税金がかかるのは売却益に対する税金ですね。
所得の種類としては譲渡所得になるのですが、次のような計算式に当てはめて税金を計算します。
「譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で課税譲渡所得金額を算出し、
それに対して所定の税率を掛けます。
今の計算に出てくる用語について
今の計算に出てくる用語についてそれぞれ簡単に解説します。
まず、譲渡価格についてです。
これは売却によって得られる収入金額のことですが、この中には固定資産税の精算金も含みます。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者が支払いますが、売却日以降については買主が所有することになるため、それに応じて日割り等で精算するものです。
それから、取得費についてです。
これは売却する不動産を当初購入した時にかかった費用のことで、購入代金や建築代金、仲哀手数料、税金、登記費用、設備費、リフォーム費用などが挙げられます。
ただ、こういった費用が不明な場合もあると思いますので、その際は「譲渡価格の5%」として計上することもできます。
それから、譲渡費用についてです。
これは売却するためにかかる費用で、仲介手数料、印紙税、建物を取り壊した場合にはその費用が含まれます。
ただ、修繕費や固定資産税など、維持管理のためにかかった費用は対象になりません。
また、居住用の財産を売却した時は、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる特例があります。
譲渡価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が3000万円以下であれば、この控除のおかげで税金がかからずに済みます。
税金の税率は？
不動産を売却した時の譲渡所得に対する税金は、給与所得や事業所得などとは切り離して計算する分離課税になります。
税率は長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって違います。
売却した不動産の所有期間がその年の1月1日時点で5年を超えていれば長期譲渡所得で20.315%、5年以下なら短期譲渡所得で39.63%となります。
長期譲渡所得の20.315%の内訳は、所得税15％、復興特別所得税0.315%、住民税5%です。
短期譲渡所得の39.63%の内訳は、所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%です。
これ以外にも税金が軽減される制度はある？
売却した居住用の財産の所有期間がその年の1月1日現在で10年超の場合は軽減税率の適用があります。
先ほどの3000万円の特別控除の特例を適用した後に、課税長期譲渡所得金額に対しての税率が、6000万円までの部分に対しては14.21%になります。
14.21%の内訳は、所得税10%、復興特別所得税0.21%、住民税4%です。
その他に、マイホームを売却した前年から翌年までの3年以内に買い換えをした場合、譲渡価格が1億円以下、売却した年の1月1日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上などの一定要件に該当する場合には、譲渡益に対する課税を繰り延べる特例もあります。
売却損が出た場合には？
売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるマイホームを売却して譲渡損がでた場合、給与所得や事業所得など所定の他の所得と損益通算ができます。
もし、その年に損益通算しきれない譲渡損失がある場合には、翌年以降3年以内であれば損失を繰り越して損益通算できるようになっています。
ただし、合計所得金額が3000万円を超えないことが条件となっています。
なお、ここでは詳細は省きますが、マイホームを買い換える場合とそうでない場合で譲渡損失額の扱いに違いがあるため注意が必要です。
色々と知っておくことが大切
ほとんどの人にとっては一生のうちで何回もあることではないため、知識として覚えておくというのはなかなか難しいと思います。
ただ、いざ当事者になる場合には何も知らずに進めていくのはとても怖いです。
具体的に話を進める前に、どのようなお金がかかり、どのような控除の制度があるかなどを押さえておくことで、住み替えを検討する際のタイミングの判断材料にもなります。
後悔がないように慎重に進めて頂きたいですね。
マイホームやお金についてのご相談は小宇佐・針田FP事務所にお任せください。
